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고종완

대개의 경우, 자산의 가장 많은 부분을 차지하고, 삶과 불가분의 관계이면서도, 막상 아는 것은 별로 없는 분야가 부동산 아닌가 싶습니다. 저는 확실히 그렇습니다. 어찌보면 MBA 과정에서 돈버는 공부를 한 셈이지만 부동산만큼은 젬병입니다. 부동산 특화과정이 아닌 한 부동산에 대해 특별히 더 잘 알기가 쉽지는 않다손 치더라도, 제 RQ (Real-estate Quotient)는 매우 떨어지는 편이지요.

주변을 봐도, 저와 비슷한 사람들이 많습니다. 인생 최고액수의 거래를 주위의 소문과 감, 그리고 배짱의 조합으로 선뜻 내지르고는 뒤에 가서 전전긍긍하는 경우가 꽤 있지요. 어쩌면 지금까지 이어져 온 부동산 불패라는 신화가 만든 촌극일 수도 있고, 땅과 건물에는 단순한 투자대상이라는 재화가 아닌 감정적인 몰입이 더해진 결과일 수도 있겠습니다.

아무튼, 결핍에서 비롯된 지적 호기심으로 부동산 관련한 자료에 관심을 기울이는 편인데, 이 책은 좋은 길잡이가 되는 것 같습니다. 특히 제가 보기에 좋았던 점 세가지는 이렇습니다.

-부동산이라는 자산의 본질에 대해 다각도로 생각해 볼 수 있다는 점
-부동산도 투자의 대상으로서 기본적인 가치를 따져볼 수 있는 몇가지 측면을 제공한다는 점
-국내 부동산 시장이 어떻게 형성이 되어 왔고, 이를 통해 향후 방향에 대한 감을 잡을 수 있다는 점

책에서 자세히 설명하지만, 강남의 집값이 고공을 날아가는 것이 다 이유가 있는 것입니다. 이미 성숙기에 접어들어 직주근접시장으로서의 입지를 구축했고, 수급상 가격은 강남이 가장 빨리 오를 수 밖에 없기 때문이지요. 어찌보면 체감적으로 느껴 오던 것과 별 다른 점이 없어보이지만 life cycle 개념으로 접근하는 것은 무한히 과대한 신뢰를 보내지 않도록 도움을 준다는 점이 의미 있는 것입니다.

제가 기업가치평가에 대한 입문서를 보며, '이런 책이 아직도 새로 나오네'라고 느끼듯, 막상 부동산 전문가가 본다면 시시하게 보일지 몰라도, 저같은 초보에게는 전체적인 그림을 한눈에 넣기 좋은 책이었습니다.

다만, 다 읽고 나서 '버핏 선생이 부동산으로 돈 벌었냐, 계속 핵심역량에 집중하자..' 이런 소심한 결론이 났다는 점이 아이러니지요.
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Inuit
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  1. RQ를 보니 (inuit님과는 관련이 없겠지만) 예전에 모 경영학 교수님이 외환위기를 두고 했던 말이 기억나네요.

    "외환 위기 때 돈을 벌 수 있는 방법은 우선 당연히 환투기를 해야죠. 그리고 환율이 꽤오르면 이제 저평가된 주식을 노려야겠죠. 그리고 주가가 오르면 다시 부동산에 투자를 하고 지금처럼 버블 이야기가 나올 때쯤 팔면 됩니다. 이 방법으로 많은 사람들이 돈 좀 벌었죠."

    "선생님은 돈 좀 벌었습니까?"

    "권투 해설자가 권투 잘 하는 것 봤어요?"

    ......
    • 굉장히 솔직하신 선생님이군요.
      왠지 저도 뜨끔합니다. -_-
    • 와..선생님이 참 당당하시네욤? 과연 이승환님의 스승답습니다. -_-
    • 이승환님이 무척 당당한가보군요..
    • 재밌네요^^. 이게 지식만 있어서 되는게 아니라 고급정보에 신속히 반응해야 한다는...그리고 지나고 나면 주식시장이 예측한대로 움직인거 같지만 막상 미래 불확실성을 놓고 보면 쉽지가 않지요^^.

      그냥 쉽게 예를들어서...미래주가 예측할 필요도 없이...과거주가 차트 높고 뒷부분 가려놓고 예측해봐도 쉽지많은 않죠^^.
    • 그래서 사후적으로 상황설명 잘하는 사람보다, 실제로 돈딴 사람 말을 듣는 것이 핵심이겠죠. ^^
  2. 저는 승환님의 교수님과 달리,,;;
    증권연구원 부원장..인가 그런 분이셨는데
    재무회계 초청? 교수님이셨어요
    어느날,,주가가 폭락이던가,,그런 시장이었는데
    이런때 선물옵션하면 엄청 벌 수 있다고,,
    하지만 자신은 그런 거래가 불가능하기때문에(직업상;) 못 한다고 하셨던-_-;;;
    • 음... 남의 이름이라도 빌려 어찌어찌 몰래몰래 하지 않았을까요 -_-;;;
    • 무척 일리있는 반론이군요. -_-;;
    • 최고급정보를 가장 신속하게 접할수 있는 위치에 있는분들이라면 가능성있는 이야기네요. 그래서 법적으로 시장질서 유지차원에서 그런 위치에 있는분들은 내부자(?)거래를 금지시켜놨겠지요.

      주식이건 부동산이건 자신은 직접 못하니 사돈에 팔촌이건 믿을만한 친구이건간에 뭔가 정보를 흘리던 뒷돈을 주던 해서 부를 키우겠죠.

      But, 나중에 정치에 뜻이 있다면(?) '깜방'갈 각오 혹은 조사하면 다 나온다는 각오를 해야될듯^^.
    • 증권연구원 부원장 정도 위치라면, 국정원 관찰법 대상^^ 되지 않겠나 싶어요^^.
    • 아무튼, 이번 커멘트의 핵심키워드는

      "조사하면 다 나온다"였습니다.^^
    • 제 신조이기도 합니다.
      지금 완벽한 것보다 평생 완벽한 것이 더 중요하다는 사실.
    • 결론이 참 쉬워 보이면서도 어렵네요, 착하게 살겠습니다 -_-/
    • 그럼 지금까지는 착하지 않게 살아왔단 말씀..?
  3. 헉. 이책 보셨군요. 버스에서 어떤 아저씨가 눈을 뒤집어까고 읽길래 재밌나했었습니다. ... 궁금했던 경영경제책은 여기와서 다 해결이 되는군요...
    • 그 아저씨 눈쌍커풀 수술이라도 하셨답니까. ^^;;
      경영서적의 마루타 블로그 아닙니까. 변인지 된장인지 꼭 찍어먹어본후에 감상문까지 올려주는 친절한 inuit씨..
    • 요즘들어 여기 오시는 벗님들 유머감각이 넘치는군용..ㅎㅎㅎ
    • 요즘 제 블로그는 댓글의 비중이 반을 넘지요. 양도 그렇고 질도 그렇고. 거의 공동 집필이라고 봐도 무방합니다. 하하
  4. 시장의 윤리는 자신의 윤리로 지켜진다..라는 지당하신 말씀...
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술은 미디어다

Biz 2003.12.08 00:55

금요일에 기업가치평가 프로젝트를 위해 배상면주가 본사에 갔었습니다.
궂은 날씨를 뚫고 포천에 도착해서 보니 아담하고 깔끔한 공장에선 술익는 냄새가 폴폴나더군요.
일단 '산사원'이라는 술 박물관 투어를 했습니다.
술만드는 과정도 보여주고 여러가지 술제조에 관한 <이야기>를 담으려 노력한 흔적이 많았습니다.
이날은 '김씨부인 양조기'라 하여 양반집 며느리가 술담그는 모습과 과정을 테마로 꾸며놓았습니다.

박물관 구경을 마치고 본격적인 사장님 인터뷰.
프로젝트를 진행하느라 사전조사와 분석을 많이 했고, 그 과정에서 가졌던 의문들이 많았지요.
하나하나 꺼내놓으며 CEO의 견해를 듣고 부족한 부분을 보충질문하는 꽤나 긴시간이었는데 시간가는줄 모를정도로 열띤 인터뷰였습니다.
제일 진귀한 장면은, 컨설팅이나 프로젝트를 위해 그렇게 많은 인터뷰를 했지만, 술을 마셔가며 하는 인터뷰는 처음이었다는 것이죠.
산사춘, 흑미주, 활인18품 등 다섯 가지 고운 빛깔의 술을 시음주기에 담아 나왔고, 산사 열매를 달게 절여 만든 것, 술지게미 과자, 젤라틴에 알콜을 넣어 묵처럼 만든 고체술, 무를 술에 박아 만든 무박이 등 희한한 안주와 함께 귀한 술을 눈으로, 코로, 그리고 혀로 맛보며 회사의 나아갈 방향, 그에 따른 복잡한 숫자 이야기를 했으니까요.
산사원에서 마신 술이 귀한 이유는, 똑같이 산사춘이라도 우리가 사먹는 술들은 유통과 보관을 위해 열처리를 한 것인 반면, 그날 마신 술은 담근 그대로 나온 <생술>이기 때문입니다. 생맥주가 더 맛있듯 생술은 술맛도 자연스럽고 착착 감겨드는 느낌이 있었습니다.
또 한가지 특이한 것은, 배영호 사장이 아버지 배상면 옹의 피를 받아서 국순당의 배중호 사장, 누룩도가의 배혜정 사장과 함께, 모두 체질적으로 술을 못마신다는 점입니다. 본인 말로는 술 마시는 것을 좋아하면 남을 위한 술을 못만든다고는 하면서도, '나는 안마시면서 술을 파는 것이 부도덕해 보이냐?'고 물으실 정도로 순수한 면도 있어 보였습니다.

사장님 표현을 빌면, 두시간 가량의 <청문회>를 끝내고 식사를 하러 갔습니다.
원래 우리의 계획은 포천까지 갔으니 이동갈비는 먹어야하지 않냐는 요량으로, 사장님이 뭐 먹겠느냐고 물으면, 입을 맞춰 "갈비요!"라고 대답하기로 하고 예행연습을 했었지요.
그런데 의외로 "자 우리 뭐 간단한 것이나 먹으러 가지요~" 하셔서, 모두 우물쭈물하는데 박모군이 당당히 소신을 밝혔습니다. "저희는 갈비가 참 먹고 싶은데요 ^.^"

여러가지로 재미있는 이야기를 많이 나눴지만, 배상면주가의 잠재력은 술을 '알콜섞인 향내나는 물'로 보지 않는다는 점입니다. 이러한 철학을 단적으로 표현한 것이 <술은 미디어다>라는 말입니다. 즉 문화적 컨텐츠를 담는 그릇으로서의 술로 인식을 해서 다양한 시도를 하고 있습니다.
그래서 왜 우리 전통주를 'korean traditional rice wine'이라는 이상한 역어를 쓰느냐, 일본의 酒를 sake라 하듯, 우리의 술은 sool로 자리잡게 하겠다는 포부며, 세계속에 곡주가 그 나름의 술로서 자리를 잡을 날이 곧 올 것이라는 확신, 그를 위해 지금의 모양에 머물지 않고 다양한 변주를 하겠다는 시도는 몇시간의 대담이었지만 마음속 울림이 있었습니다.
그외 다양한 문화에 대한 이야기, 국순당 백세주 런칭시 고생했던 이야기, 커뮤니케이션에 대한 이야기, 우리가 보는 배상면주가의 기업으로서의 단점과 충고 등 생산적이면서도 즐거운 이야기를 많이 나눴습니다.

느낀점은 여러가지로 대단히 많았지만, CEO는 결국 <꿈을 심는 리더>가 되어야 한다는 믿음에 확신을 더한 그런 날이었습니다.

-by inuit
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  1. 맞아요.. 술은 미디어예요.. 며칠전에도 누가 술마시는 얘기를 하며 체력이 좋다구 하길래.. 제가 그랬죠.. 술도 아니구 체력도 아니구 단지 사람이 좋아서 얘기하고 있는거구.. 술은 그냥 목마르니까.. 한모금씩 마시는 거라구.. ㅋㅋ 나 정말 꾼인가바.. ^^v 암튼 꿈을 심는 리더들이 정말 좋은 기업을 마니 만들었으면 좋겠네요..
  2. (주)배상면주가에서는 금번 사세확장을 맞아 능력있고 패기 있는 신입/경력 사원을 모집합니다.

    자격: 73년 이하를 산자로, 술을 미디어로 인식하는 모든 남녀
    전형: 1차(필기) - 술에 관한 에피소드 에세이
    2차(실기) - 술에 안취하고 취한듯 재미나게 놀기 (12시간연속)
    3차(면접) - 주도에 관한 간단한 질문 및 임원과 대작
    문의: 031-111-5001 (www.soolsool.com)
  3. 저 1등으로 합격할 것 같아요.. 우수성 입증 자료로 그동안 술자리에서 찍은 사진 포트폴리오로 제출해도 되나염? ^^v
  4. 난 취해야 재미나게 노는데... 2차 실기에서 떨어지겠네...
  5. 쁘렌//
    우수성 입증자료 인정됩니다. 아마 필기 면제될듯 합니다. ^^;

    히히//
    형님은 술에 취하고 안취한듯 놀기에 강하시기 때문에 2차 실기에 지장 없으리라 판단됩니다.
    가만..
    히히 형님은 면접위원이신데요? -.-a
  6. 웅..
    진짜 배상면주가는 www.soolsool.co.kr 이야. dot com은 뺏겼나보이..
  7. 술이란 말에도 이렇게 쓰여진 바탕이 있으리라 생각됩니다.
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LBO의 Value Creation

Biz 2003.12.03 02:21
회사의 설립 방법중 하나로 LBO란 것이 있지요.

Leveraged Buy Out이라고 부채를 잔뜩 끌어다 회사를 인수한 후, 비상장(Going pravate)한후 경영을 잘해서 회사의 가치를 높인후 팔거나, 대개의 경우 재상장하여 막대한 시세 차익을 얻는 것입니다.

물론 아무나가 아무회사를 대상으로 할 수 있는 것은 아니고, 경영능력이 있는 사람들이 현금흐름이 좋고 재투자가 그다지 필요없으며 현재 경영상의 문제가 있어, 획기적인 개선이 가능한 회사를 대상으로 진행합니다.
제일 유명한 케이스가 RJR 나비스코의 경우인데, LBO 직전에 회장은 <미모의 타자를 칠줄 모르는 여비서>를 두고 자가용 비행기가 여덟대인가가 있었다니 방만한 경영의 표본이었지요.

Valuation 과목에서 RJR의 LBO 가치 평가를 들여다 볼 기회가 있었는데, 깜짝 놀랄만한 내용을 발견했습니다.
LBO 이후 5년간의 가치창출의 내역중 40%가 Tax Shield 에 의한 현금흐름이었습니다. 이는 다시 말해 안정적 현금흐름을 가진 회사를 담보로 막대한 부채를 끌어 쓰면 이 부채의 이자비용의 세금 공제 효과로 부가적 현금흐름이 생기는데, 이 부분이 통상적인 회사는 미미한 수준이나 RJR의 경우처럼 부채비율이 처음 20배정도 되면 영업에 의한 현금흐름과 맞먹는 다는 것입니다.
이러한 세금공제(TS)는 사실상 정부의 보조금이라고 봐야하니, 소비자와 정부로부터 현금흐름이 생기는 거죠.

이는 LBO 뿐 아니라, 이와 유사하게, 현금흐름이 좋고 성숙하여 재투자가 필요없는 사업을 담보로 다른 관점의 가치창출이라는 시사점이 있는 것이죠.

졸업을 코앞에 두고도 계속 새로운 것을 배우고 느끼니 공부의 길은 멀기도 합니다.

-by inuit
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  1. 목적을 어디에 두느냐에 따라서 수단의 모습이 변하는 과정이 흥미롭습니다.
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Value creation

Biz 2003.11.18 16:27

오늘은 수업시간에 RIM(Residual Income Model)이란 것을 논의했습니다.
기존의 FCF 할인법과 다른 접근 방법인데, EVA를 통해 아는 개념이었지만, 가치 창출이라는 implication은 새로운 배움이었습니다.

즉, 가치 배분에 주안점이 있는 FCF 방법과 달리 가치 창출을 계량화하는 모형이란 것인데, 경영자에게 주는 시사점이 있습니다.

* ROE: Operation (COO)
          O culture, strategy, portfolio of biz
* r:      Financing (CFO)
          Brand equity, Co transparency, IR
* BV:   Investment poicy (Strategic planning)
          Eye for new investment selection

바로 이러한 framework하에서 가치 창출과 핵심 역량의 고리를 찾아낼 수 있다는 생각이 들었습니다.

-by inuit
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  1. 늘 건강하시길 바랍니다.
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어제 리얼옵션에 대한 강의에서 정말 눈이 확 틔는 내용이 있었습니다.

통상적으로 알던 내용은, 리얼 옵션은 underlying asset이 실물인 것이 주된 차이입니다. 일반 금융 옵션과 방법론적으로 같으며, 따라서 초기에 일부 투자하고 나중에 의사결정을 변경하는 식으로 옵션이 형성이 되며 이때 초기 투자분이 옵션 프리미엄인 것입니다.

그러나, 어떤 경우에는 회사가 특정한 투자안을 지금 시도할지 3년후 시도할지 유연하게 선택할 수 있음을 "알기만" 해도 이는 리얼 옵션으로 가치를 계산할 수 있으며, 이것이 Firm value에 포함이 된다는 내용입니다.
이는 지금까지의 Firm valuation에 대한 견해에 혁명적인 발상의 전환을 의미하는 것이죠.
철학적으로 말하자면, "내가 너의 이름을 불러 꽃이 되는" 인지론적 가치평가 모형이라고까지 생각할 수 있습니다.

반증으로 내세우는 것이, 'xx회사가 oo계획을 검토중'이라는 소식으로도 주가에 영향을 미치는 것은 바로 이러한 리얼 옵션의 가치가 firm value에 반영이 되는 것이라고 볼 수 있다는 것입니다.

결론적으로, 창의적인 관리자는 이렇게 회사가 갖고 있는 기회 요인을 포착하여 "인지" 하는 것 만으로도 회사의 가치를 높일 수 있다는 점. 잊지 말아야겠습니다.

-by inuit
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  1. 동감합니다.

    박찬석 교수님의 "진짜옵션(Real Options)" 강의는 교수님의 교수법도 탁월하시지만, 마치 기업재무정책(과목이름이 적합하지 않은 것 같아요. &#039;기업재무론&#039;이 더 낫지 않습니까?)의 총정리 및 결정판과 같은 수업인 것 같습니다. 즉, 기업재무의 과거의 framework(주로 NPV방법)을 죽~ 정리해보고, 이것의 문제점을 짚어보고, 이 문제점에 대한 대안인 Real Options이라는 미래에 득세(?)할 framework을 다루는... 소위 story가 있는... 촛점이 있는 과목인 것 같습니다.

    지난 수업 내용과 관련하여 기업의 가치평가에 있어 투자안 결정의 유연성이 기업의 가치에 반영됨을 알게 되었는데요. 이 유연성이라는 것이 비단 기업의 가치평가, 투자안의 가치평가에만 반영되는 것이 아니라, 기업 전략의 실행에도 결정적인 가치를 부여함을 요즘 새삼 느낍니다.

    제가 요즘 틈틈히 읽고 있는(주로 수업 시간에 교수님이 수업의 주제에서 다소 벗어나는 - 세칭 삼천포로 빠지는 - 시간에 젭싸게 읽는...^^) "Builders & Dreamers(Morgen Witzell著, 김은령 옮김)"라는 경영史 책을 보면, 전략적 사고의 기원을 찾는 대목이 나옵니다. 내용이 워낙 방대하여 간단히 말씀드리기가 어려우나, "핵심은 전략을 짜는 것도 중요하나, 실행에 있어 그 전략을 변화하는 상황에 맞게 변형하여 구사하는 것이 성공의 열쇠다."라는 점입니다. 이 명제에 대해서, 프로이센의 프리드리히 대왕의 사례, 마키아벨리의 <군주론>의 내용을 언급하죠.(기회가 있을때, 이 주제에 대한 글을 한 번 올립죠.) 그런데, 경영대학원에서는 주로 최상의 전략을 수립하는데 주력하는 경향이 큰 것 같습니다. "전략을 수립하고 실제로 수행하는데 있어 경영 환경이 변화했을때, 어떻게 대처하는가?"에 대한 접근이 부족한 것 같아요. 이런 접근 방법에 대한 mindset을 제공하는 것이 real options가 아닌가라고 생각합니다.

    多奉
  2. 맞는 말이야.
    구슬이 서말이라도 꿰어야 보배라고.
    멋진 전략을 짜기는 쉬우나 전략을 실행하는 것은 쉬운일이 아니지.
    그래서 나의 늘상적 관심은 전략의 실행이고, SEM이니 SFO에 열중하는 이유도 거기에 있는 것이야.

    "팬시한 전략보다 상식적이지만 실행해 내는 전략"

    That&#039;s my motto.
  3. 글을 쓰신 것을 보니 그 수업을 꼭 들었어야 했다는 생각이 불쑥 듭니다... ^^ 요즘은 다시 시작해야겠다는 생각이 많이들어서요...
  4. 멋진 전략을 멋진 실행으로 만드는 길은 어디에 있는지요?
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