'조세'에 해당하는 글 2건

들어가면서

부동산에 관심있는 분은 잘 아시겠지만, 요즘 아파트 가격이 난리도 아닙니다.

위 기사에 나온 사례에서는 대치동 60평형 아파트가격이 1주일새 2억원이 올랐다고 합니다. 1주일새 6%, 매일 3천만원씩 오른 셈입니다. 이 사례가 좀 극적이긴 하지만 강남, 분당 집값 오름세가 요즘 가파른 것은 사실입니다. 분당의 부심지 중대형 아파트가 최근 석달새 30~40%가량 올랐다는 사례는 열거하기 힘들정도로 주위에 많습니다. 석달간 매일 300만원씩 올랐다고 생각하면 월급쟁이들은 한숨만 나오지요.

부동산만큼은 숙맥에 가까운 저인데도, 주위 분들이 상담이나 조언을 구하는 경우가 많습니다.
제가 해드리는 조언은, 부동산 비중을 과하게 편입하지 마시라는 말씀밖에 드릴 수가 없더군요.

이유는 이렇습니다.

보유와 종부세
예전 포스팅(판도라의 뚜껑은 열리고)에서 언급한 것 처럼, 지금 상황은 정부와 강남부자간의 힘겨루기 양상이라고 판단됩니다. 부동산 투자하는 분들의 금언은 '정부를 이기려 들지 말라'입니다. 공급정책과 조세방향에 따라 부동산의 큰 판을 바꿀 수 있고, 이때 개인은 무력하기 때문입니다.

그러다보니, 제가 판도라 포스팅에서 우려했던 것처럼, 현재까지는 아파트 보유자들이 버티기에 들어간 것입니다. 현재의 아파트 가격 왜곡은 전형적인 공급제한에 의한 수급의 불균형에서 비롯된 것입니다.
현재 종부세는 공시가(실제 가격의 60%선) 10억원에 600만원 정도입니다. 이는 부자들이 가진 집을 손해보면서 내놓을 만한 유인이 되기는 어렵습니다.
전제는 가격이 폭락하지 않는 경우이지요. 만일 집값이 올라준다면 세금은 고민할 가치도 없지요. 게다가 판도라 포스팅에서 말씀드린 것처럼 종부세 부담을 전세자에게 전가할 수 있으면 종부세는 남의 일이 될 수도 있습니다.

오늘 중대형 전세값마저 급등한다는 기사가 났습니다.
실제로 강남 분당 전세값이 급등하는 것은 다주택 보유자들이 핵심지역 아파트에 실거주로 전환하며 매물이 줄어든 까닭도 있고, 그덕에 종부세 부담을 고스란히 세입자에게 전가할 수 있는 상황이기 때문입니다.

거래와 양도세
거래세도 마찬가지입니다. 드디어 양도세 내줄테니 제발 집을 팔라는 경우가 나오는가 봅니다.
공급이 부족하니, 사고 싶으면 세금을 구매자가 내라는 것이지요. 이는 전형적인 tax incidence의 문제이며 거래의 급격한 감소를 야기하여 다음 거래에서도 강남 부동산의 구매자들이 불리한 전례를 남깁니다.
물론 사는 사람도 실제 거주가 목적이지만, 지금 같아서는 가격이 계속 오를 것이라는 낙관이 뒷받침되기 때문에 리스크를 견딜 수 있는 일부는 거래에 참가하게 됩니다.

부동산 가격 급락은 없다?
이 모든 것이 단지 부자들의 이기심이라고 쉽게 볼일은 아닙니다.
구조적인 문제가 뒷받침되기 때문입니다.
강남, 아니 지방사는 사람도 다 아는 사실을 새삼 깨달았다는 듯이 강남 주택의 80%가 실수요자였다고 발표한 것에서 뭇사람들을 놀래켰듯이, 현 정부의 부동산 대책이 어설픈 것이 사실입니다.
부동산을 일개 자산으로 취급할 수 없는 것이, 부동산 경기를 확 죽이면 내수는 물론이고 국가 경제가 큰 혼란에 빠지게 됩니다. 일본의 버블 붕괴의 단초가 부동산 폭락에서 시작된 것을 기억하실 것입니다. 2004년말 기준으로 가계 대출이 32.7%로 기업대출의 23.6%를 추월해버린 우리나라 상황상, 부동산 폭락에 의한 가계 부도는 은행의 부실화 및 개인 파산, 내수 실종의 악순환이 기다리고 있기 때문입니다. 물론 미국도 부동산 가격 급락 방지를 위해 온 신경을 곤두세우고 있습니다.

그러다보니, 강남 부동산 보유자들은 큰 폭락은 없을테니 일단 버티자로 나서고, 매물이 없으니 지불의사(willingness to pay)가 높은 특이 거래가 표준거래처럼 호가를 형성하고 그것을 보고 더더욱 집값상승의 기대감을 갖고 매물을 줄이게 되는 것입니다. 물론, 일부 아파트에서는 부녀회 차원에서 집값 형성을 하는 불공정거래의 기미도 있습니다만 본질은 아닙니다.

그렇다면 부동산을 사려는 사람은
결국, 집을 언제 어느규모로 사느냐의 문제는 현상황에 대한 베팅입니다.
제 의견은 매우 신중해야 한다는 쪽입니다.
현재 집값은 가수요에 의한 호가급등으로 거품인 것이 확실합니다. 문제는 이러한 수급불균형이 계속 유지될 것인가에 달려있는데, 정부에서 현재 의도했든 의도하지 않았든 결과적으로 규제에 의한 물량 제한을 초래했고 만일 이를 개선하는 정책을 사용한다면 가격하락은 시간과 낙폭의 문제일뿐이지 자명하기 때문입니다. 그러므로, 정부의 커멘트와 강남, 분당 지역의 수급상황을 면밀히 관찰할 필요가 있습니다.

결론적으로,

* 집값 상승을 기대하여, 과도한 차입을 동반한 매매는 불가
* 실제 거주를 목적이라면, 자산여력을 남긴상태에서 적당한 레버리지로 사되 지정학적 위치를 필히 따져볼 것

이렇게 요약이 되네요.

그러나, 참 곁에서 보는 사람의 마음은 착잡합니다.
분당 30평후반 평형이 8억정도 합니다. 지은지가 오래되어 꽤나 낡고 별로 보잘것 없는 외형인데, 그럼에도 불구하고 1년에 기회비용을 4000만원을 지불해야 한다는 뜻입니다. 환산하면 한달에 330만원짜리 월세를 사는 셈인데 이를 잘도 버텨내니 우리나라 사람들은 신기한 재주를 가졌습니다.
그리고 돈이 돈값을 못하니 광적인 세상이라는 생각도 드는군요.

신고

WRITTEN BY
Inuit
@inuit_k / CxO / Author ("가장 듣고 싶은 한마디 YES!") / Making better world, every minute.

트랙백이 하나이고 , 댓글  3개가 달렸습니다.
  1. 에휴.. 저희집도 전세라 조만간 집을 장만해야 하는데 말이지요.. 1년내로 그 거품 좀 꺼져줬으면..(...)
    • 거품이 쉽게 꺼져도 고통스럽기는 마찬가지일 것 같아요.
      일단 3.30 대책을 지켜보기로 하지요.
      (계약기간이 1년정도 남으셨나봐요. ^^;)
  2. 정부의 고시문과 실제상황과의 균형감을 잃지 않고 어느정도 자산의 여력은 남긴 채 거래하라는 말씀은....늘 7할의 힘을 쓰되 3할의 자생력은 남겨두라는 말씀으로 보겠습니다
secret

오늘 "역사적인" 8.31 부동산종합대책 발표가 있었지요.
이번 조치는, 무엇이 튀어나올지 모른다는 점에서 가히 판도라의 상자에 비유해도 좋을만큼 귀추가 주목되고 있습니다.

우선, 자고나면 1억씩 오르는 부동산값을 잡겠다는 취지야 충분히 공감하고 옳다고 믿습니다.

착실히 돈모으는 사람의 희망을 뺏고 상대적 박탈감마저 생길 수 있으니까요.
개인적으로는 현재 집이 여러개는 커녕 하나도 없기 때문에, 이번 기회에 서광이 비칠 수도 있는 좋은 대책입니다. ^^

그렇지만, 그리 생각처럼 쉽게 될까요.

우선, 조세와 규제는 거시적으로 경제를 움직일 수 있는 툴이지만, 미시적으로 정교하게 수요공급을 조작할 수 없는것은 주지의 사실입니다.

경제학 원론으로 봐도, 판매자에게 세금을 부과하면 공급이 감소하여 가격은 올라가는데, 판매자와 구입자가 늘어난 세부담을 나누어 내게 된다는 것이 문제입니다. 쉽게 말해, 세금은 판매자의 호주머니에서 나가지만 일정부분은 구입자가 더 비싼 가격을 지불하여 분담한다는 것이지요.

이번 조치로 집값이 하락될 것이라고 하지만 세제가 강화되지 않은 상태보다는 더 비싼 가격에 거래가 된다는 것은 확실합니다.


그렇다면, 양도세+종부세 콤보의 효과를 보겠습니다.
다주택 소유주가 정권이 바뀌거나 어떤 환경변화가 있을때까지 복지부동 집을 안내놓겠다고 버티는 것에 대비해서 종부세가 새로 들어오게 되었습니다. 즉, 집을 소유하고 있는 자체로 기존 재산세에 추가의 보유세를 내야 하는 것이지요. 이 세금이 부담되어서 집을 내놓게 하겠다는 것입니다.
하지만 이 경우에도, 추가의 주택은 통상 전세 등 임대를 주게 되는데, 이러한 세금 인상분은 자칫하면 임차인에게 고스란히 또는 상당부분 전가될 가능성도 있는 것입니다.

다시 양도세로 돌아가보겠습니다.

수급이나 지역적 특성 등 주택환경상, 다주택 보유자는 종부세 부담을 임차인에게 전가할 수 있다고 가정하면 다주택소유자는 굳이 서둘러 비싼 양도세를 물며 헐하게 팔 이유가 없습니다. 반면, 그지역에 집을 꼭 사서 와야 하는 사람은 이사라는 시급성 때문에 비싼 값을 주더라도 사야하는 경우가 생깁니다. 즉, 판매자와 구입자의 가격탄력성이 다르기 때문에 결국 구입자가 세금의 많은 부분을 부담하고, 즉 시세보다 더 많은 값을 치르고 주택을 구입해야 합니다. 이를 tax incidence라고 합니다.

결국, 세금으로 다주택 소유자의 집을 시장에 내놓게 하겠다는 야심찬 계획이고 이를 정당화하기 위해서 2주택 소유자가 28만이네, 종부세 해당자는 16만이네하여 '돈이 엄청 많은 소수'의 문제이지 나머지는 더 행복해질거다 라는 식으로 홍보를 하지만, 그 세금은 온 국민이 함께 부담할 몫일 가능성이 높습니다.

개인적으로는, 어차피 소득세도 엄청 떼이는 판국에, 조금더 희생해서 금융상품의 투자율을 능가하는 부동산 투자의 비정상적 회수율을 바로잡을 수만 있다면 열심히 믿어보고 싶습니다만, 과연 잘 될까요?

세대별 종부세 합산, 분명히 위헌소지 있습니다. 쉽게 뒤집어 말하면, 한여자가 (또는 남자가) 결혼을 했다는 이유로 그렇지 않은 사람에 비해 주택을 가질때 제한을 둔다는 것이므로 사유재산권의 행사와 관련된 문제가 있습니다.

일각에서는 위장이혼에 세대분리등 온갖 편법을 동원하겠다는 소리도 있는데, 이러한 가정파괴야 소수의 문제라고 칩시다.
다주택 소유자는 일단 강남 이외지역의 싼 매물부터 처리하게 되니 강남-기타 지역간 시세의 양극화가 진전될 가능성도 있습니다.
이렇게 수도권 외곽의 집값이 무너지면, 일본의 버블경제처럼 급격한 개인신용 경색과 이에 따른 금융기관의 부실화등 걷잡을 수 없는 악순환이 시작됩니다. (사실, 자산가격의 급격한 저평가 방지가 지금까지 부동산대책에서 반드시 고려해야 했던 지뢰이자 제약조건입니다.)
그뿐인가요. 지금까지 그나마 내수를 이끌어온데 큰 몫을 차지한 것이, 자산가격 상승에 따른 wealth effect인데 반대로 너도나도 지갑을 닫기 시작하면 한국경제가 깊은 침체에 다시한번 빠질 가능성도 있습니다. (이 경우를 빈대잡다가 초가삼간 태우는 격에 비유하면 지나칠까요.)
또 있습니다. 가뜩이나 시중에 떠도는 400조 부동자금이 있었는데, 상황이 명확해질 때까지 부동산섹터를 배제하고 투자를 한다고 치면, 이 돈이 어디에 몰려도 그 시장이 왜곡될 가능성이 높습니다. 모두 증시로 온다고 쳐도, 실물가치를 버티지 못하는 주가거품이 되는 것처럼 말입니다.

이런저런 문제로, 소위 '투기등급' 고수들은, 어디 얼마나 가나 보자며 버텨볼 태세이고, 더 심한 경우는, '애걔.. 결국 세금밖에 없잖아..'라며 냉소를 보내기도 한다는 것입니다.

아무튼, 이번 부동산대책은 극약처방에 해당합니다.
그래서 이번에도 먹히지 않다면 치유는 상당히 요원하기에, 어느정도 약발이 있기를 바랍니다.
하지만, 앞서 적은 여러가지 관전 포인트처럼 한번 열린 판도라의 상자에서 어떤 일들이 발생할지는 좀더 지켜봐야 결과를 알 수 있겠습니다.

신고

WRITTEN BY
Inuit
@inuit_k / CxO / Author ("가장 듣고 싶은 한마디 YES!") / Making better world, every minute.

받은 트랙백이 없고 , 댓글  11개가 달렸습니다.
  1. 분석에 진짜로 감동받았습니다. <br />
    <br />
    집과는 향후 10년간 아무 관련이 없음에도 (돈 많은 마누라를 잡지 않는 한) 많은 도움이 되었습니다.<br />
    <br />
    그런데 집이 왜 없죠 -_-...
  2. 돈이 돈을 버는걸 막는다는 대책으로 보이기는 하는데 웬지 신뢰감이 안가는 정책이긴<br />
    합니다만.. 집값이 좀 팍팍 떨어지는 기회가 되었으면 좋겠다고 내심 바랍니다..<br />
    그것보다 세금 안내는 X들 사형시키는 법을 먼저 통과시켜야 하는데 -_-;;;
    <!-- <zogNick><A HREF=&#039;http://szoony.cafe24.com/blog/&#039; title=&#039;http://szoony.cafe24.com/blog/&#039; target=_blank ><img border=0 alt=&#039;Kimuring~♡&#039; border=&#039;0&#039; src=&#039;http://szoony.cafe24.com/blog//webmsg/kimuring.jpg&#039;></A></zogNick> <zogURL>http://szoony.cafe24.com/blog/</zogURL> -->
  3. 누드모델 // 그래도 10년후라면 관련이 있으신가봐요. ^^;
  4. Kimuring~♡ // 세금관련해서는 정말.. 월급쟁이들, 진정한 애국자란 말만 하겠습니다.
  5. <a href="http://d1.mersia.com/ritz/" target=_blank ><b>RITZ팀의 클립보드에서 퍼감</b></a><BR/>
  6. Listening for the We 2005.09.02 12:27 신고
    <a href="http://africa7.cafe24.com/zog/" target=_blank ><b>Listening for the Weather에서 퍼감</b></a><BR/>
  7. (바쁘신 분이신만큼) '대답할 필요 없는' 질문 하나만 드리고 싶습니다. -_-

    개인적으로 이 글에 예전 감탄한 기억이 나서 다시 한 번 보았는데 궁금한 점이 있습니다. 지금 부동산 시장에서 일어나는 수요가 대개 '실수요'보다는 '투기적 가수요'인데 순수하게 '수요-공급'이라는 측면에서 '투기적 가수요'도 '실수요'와 같이 볼 수 있는지... 아니면 다르게 보아야 하는지... 가 궁금하지만 답이 나오지 않습니다 ㅠ_ㅠ
    • 기본 전제 사항에서 '투기적 가수요'란 상황을 쉽게 가정해서는 안됩니다. 일부 지역에는 투기적 가수요가 있을지도 모르겠지만, 대개 실수요로 봐야하지요. 여담이지만 현 정권이 부동산 가격 급등을 '투기적 가수요'로 단정하여 큰 혼란을 초래했다가 올해초에야 시각을 수정한 바 있습니다.

      순수 수요-공급에서도, 투기적 가수요 역시 계약 체결 후 돈을 지불하기 때문에 수요로 봅니다. 그래서 투기를 하면 가격이 올라갑니다. 다만 수요 곡선이 급히 shifting 할 가능성이 있다는 점만 다릅니다.
    • 생각보다 쉽지 않은 문제였군요. 좋은 조언 감사합니다 ^^
  8. 문제풀이 감사히 보았습니다....즐거운 명절 되시고 건강하시어 좋은 말씀 계속되기를 바랍니ㅏ
secret