Inuit Blogged

대개의 경우, 자산의 가장 많은 부분을 차지하고, 삶과 불가분의 관계이면서도, 막상 아는 것은 별로 없는 분야가 부동산 아닌가 싶습니다. 저는 확실히 그렇습니다. 어찌보면 MBA 과정에서 돈버는 공부를 한 셈이지만 부동산만큼은 젬병입니다. 부동산 특화과정이 아닌 한 부동산에 대해 특별히 더 잘 알기가 쉽지는 않다손 치더라도, 제 RQ (Real-estate Quotient)는 매우 떨어지는 편이지요.

주변을 봐도, 저와 비슷한 사람들이 많습니다. 인생 최고액수의 거래를 주위의 소문과 감, 그리고 배짱의 조합으로 선뜻 내지르고는 뒤에 가서 전전긍긍하는 경우가 꽤 있지요. 어쩌면 지금까지 이어져 온 부동산 불패라는 신화가 만든 촌극일 수도 있고, 땅과 건물에는 단순한 투자대상이라는 재화가 아닌 감정적인 몰입이 더해진 결과일 수도 있겠습니다.

아무튼, 결핍에서 비롯된 지적 호기심으로 부동산 관련한 자료에 관심을 기울이는 편인데, 이 책은 좋은 길잡이가 되는 것 같습니다. 특히 제가 보기에 좋았던 점 세가지는 이렇습니다.

-부동산이라는 자산의 본질에 대해 다각도로 생각해 볼 수 있다는 점
-부동산도 투자의 대상으로서 기본적인 가치를 따져볼 수 있는 몇가지 측면을 제공한다는 점
-국내 부동산 시장이 어떻게 형성이 되어 왔고, 이를 통해 향후 방향에 대한 감을 잡을 수 있다는 점

책에서 자세히 설명하지만, 강남의 집값이 고공을 날아가는 것이 다 이유가 있는 것입니다. 이미 성숙기에 접어들어 직주근접시장으로서의 입지를 구축했고, 수급상 가격은 강남이 가장 빨리 오를 수 밖에 없기 때문이지요. 어찌보면 체감적으로 느껴 오던 것과 별 다른 점이 없어보이지만 life cycle 개념으로 접근하는 것은 무한히 과대한 신뢰를 보내지 않도록 도움을 준다는 점이 의미 있는 것입니다.

제가 기업가치평가에 대한 입문서를 보며, '이런 책이 아직도 새로 나오네'라고 느끼듯, 막상 부동산 전문가가 본다면 시시하게 보일지 몰라도, 저같은 초보에게는 전체적인 그림을 한눈에 넣기 좋은 책이었습니다.

다만, 다 읽고 나서 '버핏 선생이 부동산으로 돈 벌었냐, 계속 핵심역량에 집중하자..' 이런 소심한 결론이 났다는 점이 아이러니지요.

들어가면서

부동산에 관심있는 분은 잘 아시겠지만, 요즘 아파트 가격이 난리도 아닙니다.

위 기사에 나온 사례에서는 대치동 60평형 아파트가격이 1주일새 2억원이 올랐다고 합니다. 1주일새 6%, 매일 3천만원씩 오른 셈입니다. 이 사례가 좀 극적이긴 하지만 강남, 분당 집값 오름세가 요즘 가파른 것은 사실입니다. 분당의 부심지 중대형 아파트가 최근 석달새 30~40%가량 올랐다는 사례는 열거하기 힘들정도로 주위에 많습니다. 석달간 매일 300만원씩 올랐다고 생각하면 월급쟁이들은 한숨만 나오지요.

부동산만큼은 숙맥에 가까운 저인데도, 주위 분들이 상담이나 조언을 구하는 경우가 많습니다.
제가 해드리는 조언은, 부동산 비중을 과하게 편입하지 마시라는 말씀밖에 드릴 수가 없더군요.

이유는 이렇습니다.

보유와 종부세
예전 포스팅(판도라의 뚜껑은 열리고)에서 언급한 것 처럼, 지금 상황은 정부와 강남부자간의 힘겨루기 양상이라고 판단됩니다. 부동산 투자하는 분들의 금언은 '정부를 이기려 들지 말라'입니다. 공급정책과 조세방향에 따라 부동산의 큰 판을 바꿀 수 있고, 이때 개인은 무력하기 때문입니다.

그러다보니, 제가 판도라 포스팅에서 우려했던 것처럼, 현재까지는 아파트 보유자들이 버티기에 들어간 것입니다. 현재의 아파트 가격 왜곡은 전형적인 공급제한에 의한 수급의 불균형에서 비롯된 것입니다.
현재 종부세는 공시가(실제 가격의 60%선) 10억원에 600만원 정도입니다. 이는 부자들이 가진 집을 손해보면서 내놓을 만한 유인이 되기는 어렵습니다.
전제는 가격이 폭락하지 않는 경우이지요. 만일 집값이 올라준다면 세금은 고민할 가치도 없지요. 게다가 판도라 포스팅에서 말씀드린 것처럼 종부세 부담을 전세자에게 전가할 수 있으면 종부세는 남의 일이 될 수도 있습니다.

오늘 중대형 전세값마저 급등한다는 기사가 났습니다.
실제로 강남 분당 전세값이 급등하는 것은 다주택 보유자들이 핵심지역 아파트에 실거주로 전환하며 매물이 줄어든 까닭도 있고, 그덕에 종부세 부담을 고스란히 세입자에게 전가할 수 있는 상황이기 때문입니다.

거래와 양도세
거래세도 마찬가지입니다. 드디어 양도세 내줄테니 제발 집을 팔라는 경우가 나오는가 봅니다.
공급이 부족하니, 사고 싶으면 세금을 구매자가 내라는 것이지요. 이는 전형적인 tax incidence의 문제이며 거래의 급격한 감소를 야기하여 다음 거래에서도 강남 부동산의 구매자들이 불리한 전례를 남깁니다.
물론 사는 사람도 실제 거주가 목적이지만, 지금 같아서는 가격이 계속 오를 것이라는 낙관이 뒷받침되기 때문에 리스크를 견딜 수 있는 일부는 거래에 참가하게 됩니다.

부동산 가격 급락은 없다?
이 모든 것이 단지 부자들의 이기심이라고 쉽게 볼일은 아닙니다.
구조적인 문제가 뒷받침되기 때문입니다.
강남, 아니 지방사는 사람도 다 아는 사실을 새삼 깨달았다는 듯이 강남 주택의 80%가 실수요자였다고 발표한 것에서 뭇사람들을 놀래켰듯이, 현 정부의 부동산 대책이 어설픈 것이 사실입니다.
부동산을 일개 자산으로 취급할 수 없는 것이, 부동산 경기를 확 죽이면 내수는 물론이고 국가 경제가 큰 혼란에 빠지게 됩니다. 일본의 버블 붕괴의 단초가 부동산 폭락에서 시작된 것을 기억하실 것입니다. 2004년말 기준으로 가계 대출이 32.7%로 기업대출의 23.6%를 추월해버린 우리나라 상황상, 부동산 폭락에 의한 가계 부도는 은행의 부실화 및 개인 파산, 내수 실종의 악순환이 기다리고 있기 때문입니다. 물론 미국도 부동산 가격 급락 방지를 위해 온 신경을 곤두세우고 있습니다.

그러다보니, 강남 부동산 보유자들은 큰 폭락은 없을테니 일단 버티자로 나서고, 매물이 없으니 지불의사(willingness to pay)가 높은 특이 거래가 표준거래처럼 호가를 형성하고 그것을 보고 더더욱 집값상승의 기대감을 갖고 매물을 줄이게 되는 것입니다. 물론, 일부 아파트에서는 부녀회 차원에서 집값 형성을 하는 불공정거래의 기미도 있습니다만 본질은 아닙니다.

그렇다면 부동산을 사려는 사람은
결국, 집을 언제 어느규모로 사느냐의 문제는 현상황에 대한 베팅입니다.
제 의견은 매우 신중해야 한다는 쪽입니다.
현재 집값은 가수요에 의한 호가급등으로 거품인 것이 확실합니다. 문제는 이러한 수급불균형이 계속 유지될 것인가에 달려있는데, 정부에서 현재 의도했든 의도하지 않았든 결과적으로 규제에 의한 물량 제한을 초래했고 만일 이를 개선하는 정책을 사용한다면 가격하락은 시간과 낙폭의 문제일뿐이지 자명하기 때문입니다. 그러므로, 정부의 커멘트와 강남, 분당 지역의 수급상황을 면밀히 관찰할 필요가 있습니다.

결론적으로,

이렇게 요약이 되네요.

그러나, 참 곁에서 보는 사람의 마음은 착잡합니다.
분당 30평후반 평형이 8억정도 합니다. 지은지가 오래되어 꽤나 낡고 별로 보잘것 없는 외형인데, 그럼에도 불구하고 1년에 기회비용을 4000만원을 지불해야 한다는 뜻입니다. 환산하면 한달에 330만원짜리 월세를 사는 셈인데 이를 잘도 버텨내니 우리나라 사람들은 신기한 재주를 가졌습니다.
그리고 돈이 돈값을 못하니 광적인 세상이라는 생각도 드는군요.

디벨로퍼란 직업 자체도 일반인에게 퍼뜩 어떤 일인지 명확히 떠오르지 않는 것이 사실이라면, 그들이 어찌 사는지에 대해 소상히 알기란 더더욱 쉽지 않은 일이다.
친한 선배가 잠시 디벨로퍼의 길에 몸을 담을때 간간히 들리는 소식들로 인해 관심과 흥미가 있었다.
그리고 실물경제 섹터중 부동산이 내게 가장 생소한 분야이므로 궁금증이 많던 차였다.
마침 부동산 기자가 꼼꼼히 정리했다는 이책의 소개를 보고 읽게 되었다.

디벨로퍼란 직업은, 부동산 개발의 기획단계에서 땅을 구입하고 인허가 이후 시공, 분양후 관리까지의 모든 프로세스를 관장하는 역할이다. 따라서 부동산의 흥행 성패에 따라 영욕이 한몸에 모아지고 대박 아니면 쪽박이라는 담장위를 걷는 직업이다. 물론 일반인이 디벨로퍼를 기억하는 경우는 상당수가 부동산 사기로 수백억을 챙겨 도망간 부동산 업자들의 소식을 기사에서 심심찮게 보았을 것이다.
사실 제대로된 디벨로퍼를 찾아보기가 매우 힘든 상황인 것은 맞다.

한가지 일반적 상식과 배치되는 것은, 우리가 잘 기억하고 있는 대형 건설사가 있는데 왜 디벨로퍼가 필요할 것인가일 것이다. 예전에야 땅잡아서 집 지어 놓으면 분양은 쉽게 되어 그야말로 땅짚고 헤엄치는 장사가 건설업이었지만, IMF를 거치고 대규모 주택보급이 된 이후부터는 부동산 자체의 가치가 없는 경우 흥행에 참패를 하게 되었고, 이후 대형 건설사들은 시공위주로 안정적인 수익을 가져가고, 리스크가 큰 기획과 지저분한 땅작업 등을 주업으로 하는 시행사, 즉 디벨로퍼가 생겨나서 공생하게 된 것이다.

이 책이 잘 읽히는 이유는, 실제 현장의 이야기를 하고 있기에 내용이 쉬우면서도 베일에 가려진 세상의 이야기를 들을 수 있기 때문이다. 예를 들어, 디벨로퍼가 주로 활약을 하는 초기 작업만 봐도 그렇다.

이들은 사업에 착수를 하면 시간이 기회비용이기 때문에 고의로 시간을 지연하며 이득을 취하는 사람들이 생겨나게 마련이다. 땅작업을 하면 필연적으로 알박기를 하고 십수배의 댓가를 요구하는 사람이 있다. 겨우 지주작업을 정리하면 건축 심의를 하는데, 심의 위원회 교수들에게 잘못보이면 한달후 재심은 예사이다. 그후 인허가는 공무원 상대인데 시간이 얼마나 중요한 자원인지를 잘 아는 관청에서는 그에 합당한 대우를 받고자 한다. 게다가 땅의 매입이 끝나도 실입주한 사람들을 내보내는 명도작업에서도 버티는 사람을 법적으로 정당히 내보내려면 최소 6개월은 걸린다. 의무는 없을지라도 생돈을 줘서 빨리 내보내는 것이 이익이다. 아니 큰 손실을 막는 것이다.
그뿐인가, 대형 공사가 들어오면 반드시 주변 주택, 상가에서 민원이 들어오고 이를 해결하지 못하면 관청에서 허가가 안떨어지므로 주변의 텃세에게도 콩고물은 떨어져야 한다.

이런 먹이사슬이 강건너 디벨로퍼들만의 일인가? 그러면 얼마나 좋으랴.
결국 이렇게 공사를 둘러싼 주변인들의 함포고복은 바로 분양가로 반영되어 10년 일해 집살 것을 1~2년을 더 일해야 할수도 있는 것이다.

이책의 기획의도는 실력도 도덕성도 영점에서 마이너스를 맴도는 국내 디벨로퍼들의 위상을 제고하고 방향을 정립해보고자 하는 것이다.
따라서 후반부에 성공한 18명의 디벨로퍼를 선정해 그들의 성장과정과 대표 사업을 소상히 적었다.
그래서 주간경제지를 읽듯 가벼운 마음으로 다양한 스토리를 볼 수 있었다.
이 책에서 찾은 몇가지 의미들..

첫째, 판이 험한 부동산 판에서 정상급이 된다는 것은 남다른 유별난 노력과 열정이 필요한 것이다.
이는 모든 산업에 공통되는 덕목이다. 다만 디벨로퍼로서의 핵심성공요인은 딱히 특정 경험에서 나오는 것 같지는 않다.
어떤이는 가치사슬의 첫단계인 땅작업에서 출발했고, 어떤이는 마지막 단계에 속하는 분양대행 출신도 있다. 또는 시공사에서 앞뒤로 확장한 경우도 있고.
심지어 전도사 출신으로 무작정 뛰어든 사람도 있으니 말이다.

둘째, 현재 여기 꼽힌 사람중 5년후에도 정상급으로 남아있을 사람은 낙관적으로 보아서 50%정도일까.
나름대로 이런저런 분석으로 이렇게 기획했고 그래서 대박났다는 전형적인 스토리이지만, 잘 뜯어보면 기획과 상관없이 IMF이후 몇년간 뜸했던 건설경기로 공급이 부족해서 웬만큼만 하면 기획의도와 무관하게 동일한 결과가 나왔을 수도 있다는 점이다. 이양반들의 지역선정 능력이나 실행력을 폄하하는 것은 전혀 아니다. 하지만 행간에서 느껴지는 것은 몇몇 회사는 리스크 헷징이 시스템적으로 이뤄지고 있었고 몇몇은 CEO의 직관에 의존하는 부분이 있었다. 특히나 매 프로젝트에 재무적 리소스를 all-in해야 하는 도박판과 같은 디벨로퍼에게 있어 한판의 실패는 막대한 상처가 될 수 있기 때문이다.

셋째, 추후에 올 부동산 시장의 게임의 룰은 무엇인가.
결국 지금까지는 외부상황의 변화에 의해 디벨로퍼란 개념이 정착되는 단계였다면, 진짜로 디벨로퍼에 의해 가치가 창출되는 진검승부 국면은 근미래에 올 것이다. 그리고 이 부분은 적극적으로 비즈니스 관행을 변경하려는 금융산업의 상황과도 맞닿아 담보가 아닌 사업성에 따라 자금이 투입되는 프로젝트 파이낸싱 위주의 금융주도 디벨로핑이 이뤄질 것이다.
이 경우 그 규모가 지금과 차원이 달라, 수많은 랜드마크와 도시들, 그리고 새로운 삶의 공간들이 창조되는 신기한 경험을 할 것이다.

개인적인 의견으로, 토지의 공급이 제한된 우리나라에서 부동산 산업이 사업여건은 극악의 조건이지만, 그 제한성으로 인해 많은 창의적 결과와 그에 합당한 보상도 이뤄질 것이다. 그 부분에서 일부 기업가형 디벨로퍼들이 큰 역할을 해야하고 이번기회에 판을 지켜볼 관점이 생긴 것이 의미있었다.

오늘 "역사적인" 8.31 부동산종합대책 발표가 있었지요.
이번 조치는, 무엇이 튀어나올지 모른다는 점에서 가히 판도라의 상자에 비유해도 좋을만큼 귀추가 주목되고 있습니다.

우선, 자고나면 1억씩 오르는 부동산값을 잡겠다는 취지야 충분히 공감하고 옳다고 믿습니다.

착실히 돈모으는 사람의 희망을 뺏고 상대적 박탈감마저 생길 수 있으니까요.
개인적으로는 현재 집이 여러개는 커녕 하나도 없기 때문에, 이번 기회에 서광이 비칠 수도 있는 좋은 대책입니다. ^^

그렇지만, 그리 생각처럼 쉽게 될까요.

우선, 조세와 규제는 거시적으로 경제를 움직일 수 있는 툴이지만, 미시적으로 정교하게 수요공급을 조작할 수 없는것은 주지의 사실입니다.

경제학 원론으로 봐도, 판매자에게 세금을 부과하면 공급이 감소하여 가격은 올라가는데, 판매자와 구입자가 늘어난 세부담을 나누어 내게 된다는 것이 문제입니다. 쉽게 말해, 세금은 판매자의 호주머니에서 나가지만 일정부분은 구입자가 더 비싼 가격을 지불하여 분담한다는 것이지요.

이번 조치로 집값이 하락될 것이라고 하지만 세제가 강화되지 않은 상태보다는 더 비싼 가격에 거래가 된다는 것은 확실합니다.

그렇다면, 양도세+종부세 콤보의 효과를 보겠습니다.
다주택 소유주가 정권이 바뀌거나 어떤 환경변화가 있을때까지 복지부동 집을 안내놓겠다고 버티는 것에 대비해서 종부세가 새로 들어오게 되었습니다. 즉, 집을 소유하고 있는 자체로 기존 재산세에 추가의 보유세를 내야 하는 것이지요. 이 세금이 부담되어서 집을 내놓게 하겠다는 것입니다.
하지만 이 경우에도, 추가의 주택은 통상 전세 등 임대를 주게 되는데, 이러한 세금 인상분은 자칫하면 임차인에게 고스란히 또는 상당부분 전가될 가능성도 있는 것입니다.

다시 양도세로 돌아가보겠습니다.

수급이나 지역적 특성 등 주택환경상, 다주택 보유자는 종부세 부담을 임차인에게 전가할 수 있다고 가정하면 다주택소유자는 굳이 서둘러 비싼 양도세를 물며 헐하게 팔 이유가 없습니다. 반면, 그지역에 집을 꼭 사서 와야 하는 사람은 이사라는 시급성 때문에 비싼 값을 주더라도 사야하는 경우가 생깁니다. 즉, 판매자와 구입자의 가격탄력성이 다르기 때문에 결국 구입자가 세금의 많은 부분을 부담하고, 즉 시세보다 더 많은 값을 치르고 주택을 구입해야 합니다. 이를 tax incidence라고 합니다.

결국, 세금으로 다주택 소유자의 집을 시장에 내놓게 하겠다는 야심찬 계획이고 이를 정당화하기 위해서 2주택 소유자가 28만이네, 종부세 해당자는 16만이네하여 '돈이 엄청 많은 소수'의 문제이지 나머지는 더 행복해질거다 라는 식으로 홍보를 하지만, 그 세금은 온 국민이 함께 부담할 몫일 가능성이 높습니다.

개인적으로는, 어차피 소득세도 엄청 떼이는 판국에, 조금더 희생해서 금융상품의 투자율을 능가하는 부동산 투자의 비정상적 회수율을 바로잡을 수만 있다면 열심히 믿어보고 싶습니다만, 과연 잘 될까요?

세대별 종부세 합산, 분명히 위헌소지 있습니다. 쉽게 뒤집어 말하면, 한여자가 (또는 남자가) 결혼을 했다는 이유로 그렇지 않은 사람에 비해 주택을 가질때 제한을 둔다는 것이므로 사유재산권의 행사와 관련된 문제가 있습니다.

일각에서는 위장이혼에 세대분리등 온갖 편법을 동원하겠다는 소리도 있는데, 이러한 가정파괴야 소수의 문제라고 칩시다.
다주택 소유자는 일단 강남 이외지역의 싼 매물부터 처리하게 되니 강남-기타 지역간 시세의 양극화가 진전될 가능성도 있습니다.
이렇게 수도권 외곽의 집값이 무너지면, 일본의 버블경제처럼 급격한 개인신용 경색과 이에 따른 금융기관의 부실화등 걷잡을 수 없는 악순환이 시작됩니다. (사실, 자산가격의 급격한 저평가 방지가 지금까지 부동산대책에서 반드시 고려해야 했던 지뢰이자 제약조건입니다.)
그뿐인가요. 지금까지 그나마 내수를 이끌어온데 큰 몫을 차지한 것이, 자산가격 상승에 따른 wealth effect인데 반대로 너도나도 지갑을 닫기 시작하면 한국경제가 깊은 침체에 다시한번 빠질 가능성도 있습니다. (이 경우를 빈대잡다가 초가삼간 태우는 격에 비유하면 지나칠까요.)
또 있습니다. 가뜩이나 시중에 떠도는 400조 부동자금이 있었는데, 상황이 명확해질 때까지 부동산섹터를 배제하고 투자를 한다고 치면, 이 돈이 어디에 몰려도 그 시장이 왜곡될 가능성이 높습니다. 모두 증시로 온다고 쳐도, 실물가치를 버티지 못하는 주가거품이 되는 것처럼 말입니다.

이런저런 문제로, 소위 '투기등급' 고수들은, 어디 얼마나 가나 보자며 버텨볼 태세이고, 더 심한 경우는, '애걔.. 결국 세금밖에 없잖아..'라며 냉소를 보내기도 한다는 것입니다.

아무튼, 이번 부동산대책은 극약처방에 해당합니다.
그래서 이번에도 먹히지 않다면 치유는 상당히 요원하기에, 어느정도 약발이 있기를 바랍니다.
하지만, 앞서 적은 여러가지 관전 포인트처럼 한번 열린 판도라의 상자에서 어떤 일들이 발생할지는 좀더 지켜봐야 결과를 알 수 있겠습니다.