판도라의 뚜껑은 열리고

오늘 "역사적인" 8.31 부동산종합대책 발표가 있었지요.
이번 조치는, 무엇이 튀어나올지 모른다는 점에서 가히 판도라의 상자에 비유해도 좋을만큼 귀추가 주목되고 있습니다.

우선, 자고나면 1억씩 오르는 부동산값을 잡겠다는 취지야 충분히 공감하고 옳다고 믿습니다.

착실히 돈모으는 사람의 희망을 뺏고 상대적 박탈감마저 생길 수 있으니까요.
개인적으로는 현재 집이 여러개는 커녕 하나도 없기 때문에, 이번 기회에 서광이 비칠 수도 있는 좋은 대책입니다. ^^

그렇지만, 그리 생각처럼 쉽게 될까요.

우선, 조세와 규제는 거시적으로 경제를 움직일 수 있는 툴이지만, 미시적으로 정교하게 수요공급을 조작할 수 없는것은 주지의 사실입니다.

경제학 원론으로 봐도, 판매자에게 세금을 부과하면 공급이 감소하여 가격은 올라가는데, 판매자와 구입자가 늘어난 세부담을 나누어 내게 된다는 것이 문제입니다. 쉽게 말해, 세금은 판매자의 호주머니에서 나가지만 일정부분은 구입자가 더 비싼 가격을 지불하여 분담한다는 것이지요.

이번 조치로 집값이 하락될 것이라고 하지만 세제가 강화되지 않은 상태보다는 더 비싼 가격에 거래가 된다는 것은 확실합니다.

그렇다면, 양도세+종부세 콤보의 효과를 보겠습니다.
다주택 소유주가 정권이 바뀌거나 어떤 환경변화가 있을때까지 복지부동 집을 안내놓겠다고 버티는 것에 대비해서 종부세가 새로 들어오게 되었습니다. 즉, 집을 소유하고 있는 자체로 기존 재산세에 추가의 보유세를 내야 하는 것이지요. 이 세금이 부담되어서 집을 내놓게 하겠다는 것입니다.
하지만 이 경우에도, 추가의 주택은 통상 전세 등 임대를 주게 되는데, 이러한 세금 인상분은 자칫하면 임차인에게 고스란히 또는 상당부분 전가될 가능성도 있는 것입니다.

다시 양도세로 돌아가보겠습니다.

수급이나 지역적 특성 등 주택환경상, 다주택 보유자는 종부세 부담을 임차인에게 전가할 수 있다고 가정하면 다주택소유자는 굳이 서둘러 비싼 양도세를 물며 헐하게 팔 이유가 없습니다. 반면, 그지역에 집을 꼭 사서 와야 하는 사람은 이사라는 시급성 때문에 비싼 값을 주더라도 사야하는 경우가 생깁니다. 즉, 판매자와 구입자의 가격탄력성이 다르기 때문에 결국 구입자가 세금의 많은 부분을 부담하고, 즉 시세보다 더 많은 값을 치르고 주택을 구입해야 합니다. 이를 tax incidence라고 합니다.

결국, 세금으로 다주택 소유자의 집을 시장에 내놓게 하겠다는 야심찬 계획이고 이를 정당화하기 위해서 2주택 소유자가 28만이네, 종부세 해당자는 16만이네하여 '돈이 엄청 많은 소수'의 문제이지 나머지는 더 행복해질거다 라는 식으로 홍보를 하지만, 그 세금은 온 국민이 함께 부담할 몫일 가능성이 높습니다.

개인적으로는, 어차피 소득세도 엄청 떼이는 판국에, 조금더 희생해서 금융상품의 투자율을 능가하는 부동산 투자의 비정상적 회수율을 바로잡을 수만 있다면 열심히 믿어보고 싶습니다만, 과연 잘 될까요?

세대별 종부세 합산, 분명히 위헌소지 있습니다. 쉽게 뒤집어 말하면, 한여자가 (또는 남자가) 결혼을 했다는 이유로 그렇지 않은 사람에 비해 주택을 가질때 제한을 둔다는 것이므로 사유재산권의 행사와 관련된 문제가 있습니다.

일각에서는 위장이혼에 세대분리등 온갖 편법을 동원하겠다는 소리도 있는데, 이러한 가정파괴야 소수의 문제라고 칩시다.
다주택 소유자는 일단 강남 이외지역의 싼 매물부터 처리하게 되니 강남-기타 지역간 시세의 양극화가 진전될 가능성도 있습니다.
이렇게 수도권 외곽의 집값이 무너지면, 일본의 버블경제처럼 급격한 개인신용 경색과 이에 따른 금융기관의 부실화등 걷잡을 수 없는 악순환이 시작됩니다. (사실, 자산가격의 급격한 저평가 방지가 지금까지 부동산대책에서 반드시 고려해야 했던 지뢰이자 제약조건입니다.)
그뿐인가요. 지금까지 그나마 내수를 이끌어온데 큰 몫을 차지한 것이, 자산가격 상승에 따른 wealth effect인데 반대로 너도나도 지갑을 닫기 시작하면 한국경제가 깊은 침체에 다시한번 빠질 가능성도 있습니다. (이 경우를 빈대잡다가 초가삼간 태우는 격에 비유하면 지나칠까요.)
또 있습니다. 가뜩이나 시중에 떠도는 400조 부동자금이 있었는데, 상황이 명확해질 때까지 부동산섹터를 배제하고 투자를 한다고 치면, 이 돈이 어디에 몰려도 그 시장이 왜곡될 가능성이 높습니다. 모두 증시로 온다고 쳐도, 실물가치를 버티지 못하는 주가거품이 되는 것처럼 말입니다.

이런저런 문제로, 소위 '투기등급' 고수들은, 어디 얼마나 가나 보자며 버텨볼 태세이고, 더 심한 경우는, '애걔.. 결국 세금밖에 없잖아..'라며 냉소를 보내기도 한다는 것입니다.

아무튼, 이번 부동산대책은 극약처방에 해당합니다.
그래서 이번에도 먹히지 않다면 치유는 상당히 요원하기에, 어느정도 약발이 있기를 바랍니다.
하지만, 앞서 적은 여러가지 관전 포인트처럼 한번 열린 판도라의 상자에서 어떤 일들이 발생할지는 좀더 지켜봐야 결과를 알 수 있겠습니다.